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20%个税转嫁买家楼市调控纸上谈兵

    CCTV2《央视财经评论》:20%二手房个税谁交了?
  不久前,北京市出台了全国最严厉的房地产调控新国五条的细则。其中最受人瞩目的一条规定,就是在二手房的买卖环节,有条件地向卖方征收20%的个税。近日,北京的二手房交易市场,已经有人交了这20%的个税。引起人们特别关注的是,交税金的不是卖方,而是买方。这20%的个税,究竟苦了谁?未来北京二手房市场会因此发生什么样的变化?在政策引导市场的过程当中,还有哪些问题亟需我们的反思?央视财经频道主持人陈伟鸿和特约评论员社科院金融所研究员尹中立、著名财经评论员刘戈共同评论。

  北京出现按照新规交纳税金的二手房案例,20%差额个税全部由买家承担,这一最新动向意味着什么?市场上的观望博弈何时能见分晓?

  这两天,北京首现二手房交易缴纳20%个税的消息再度搅动楼市。媒体报道,北京目前已经有第一批二手房缴纳了获利部分20%个税的案例出现,28万元个税由买房者承担。据伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖介绍,最先缴税的是丰台区大城南里小区的,一套两居室二手房,使用面积不到一百平米,交易房款为280万元,房主购买时价值为140万元,交易获利140万元,所缴纳的个税数额为140万元的20%,也就是28万元。值得关注的是,按照这份规定,本应由卖方承担的个税,经过买卖双方协商,最后由买房者承担。

  胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁):事实上,在供不应求的市场,在一个卖方主导的市场,卖方完全可以把税费转嫁到买方身上。比如,我们规定不能转嫁,卖方就把售价调高28万(元),事实上还是转嫁。从发达国家和成熟市场的经验来看,经济环节应该是低税的。应该促进房产和物业的流通和资源的优化配置。同时在持有环节,特别是针对多套持有应该是增加税收的。就是我们迟迟没有出台的房产税,所以我想未来如果我们继续延续,在交易环节重税,在持有环节零税的税收调控思路,我觉得控制住房价,恐怕只是纸上谈兵。

  春季是各地房产会拉开帷幕的时间,这也是观察楼市重要的风向标。这几天沈阳的房产会就吸引了不少看房的人群,很多看房者关注的是60到80平米的中小户型房源,对于二手房交易缴纳20%个税的政策,一些购房者表示,现在倾向于选择新房。

  看房者:本来想买二手房,然后二手房现在有税嘛,来看看新房。
  看房者:现在不是关系到20%的(房产)税,新房的位置都比较远,价位说实话也比较高,反正先看一看。

  在近期重庆房展会上,也吸引了不少看房者。

  记者:二手房个税,对你有没有购房影响?
  看房者:肯定要有影响。暂时的话,我还是比较倾向于新房。
  看房者:二手房如果征税,肯定有影响。价格贵了就要考虑,到底是选择二手房,还是选择一手房,我可能要考虑一手房。

  尹中立:市场上有不成文的规定 增加的成本由买方承担 (《央视财经评论》特约评论员)
  这里面有主要有两个原因,第一个原因是我们过去的十多年时间,房价一直在涨,也就是一个十年大牛势,形成了一个市场的普遍预期,就是只涨不跌。在这种预期之下,实际上是导致了市场的供给小于需求,也就是需求实际上被放大了,这是一个很重要的原因。尤其是在北京市场,从去年年底开始,我们的供销已经低于这八个月。也就是说按照去年年底的整个北京的存量住房,按照当时的销售的、消化的速度,只能够卖八个月就卖完了。而且这个数据到三月份,北京的新房销售了一万多套,但是现在存量的,没有卖出去的房子只有五、六万套,按照现在这种消化速度的话,大概只够卖半年不到,就消化完了。更加强化买方市场这样一个预期。

  在这种预期之下,市场上有了一个不成文的规定,比如说这个中间机构的合同条款上面就有一条,如果因政策变动而导致的成本的增加,应该由买方承担。也就是市场形成一个普遍的一致的预期。

  刘戈:由谁来交纳这20%的税金取决于市场预期 (《央视财经评论》评论员)
  其实就是一个所谓的税收的归属问题。也就是说,收税不管是向买方收,向卖方收,还是对半收,最后不是真的是显现在谁身上,就真的是谁花了这笔钱。那么在最后的决定是在整个过程当中,到底谁着急,是买方着急,还是卖方着急。从现在的感觉看,相对而言,卖方不着急,因为卖方一方面,房子什么时候都可以卖,而且明年我也许卖的时候,我可以卖得更高。而买方现在也一直说,如果现在我不买,那可能会涨得更高。所以这个本来应该由卖方交的个人所得税,最后实际上就会由买方来承担。那么反过来,如果现在预期发生了一个变化,就是大家都预期房子会掉价,那么在这种情况下,卖方觉得,赶紧要卖掉,要不然这个房子可能就砸手里了。那么这个时候,卖方就变成了弱势,那么最后可能即使这个房子要求买方来交这个税,最后也是卖方来交这个税。

  张旭:市场会僵持一段时间 目前买卖双方都在观望 (链家地产市场研究部分析师)
  因为四月份开始,市建委停了网签的系统,所以我们这边统计,全市是从8日一直到21日,全市成交了2625套,这个量比三月份同期,大概是下降了89%。近9成的比例,所以说成交量下滑的幅度还是比较大的。其实价格上,现在没有很大的变化,基本还是比较平稳,少部分的业主可能是因为个税增加的这个问题,出手难度也是有所上涨,可能也会适当让价,保证顺利出售。

  我们现在预计四月份,全市的成交量不会超过8000套。甚至会低于6000套这么一个水平。价格不会立刻出现一个明显的变动,市场也会僵持一段时间。目前买卖双方都在观望,虽然有极个别的案例,个税是按照差额20%来征收。但是一些公房,还有房改房都还不是非常明确,可能还是会出现四到五个月市场博弈的时期。

  刘戈:如果限购不能把预期打下去 那么房价还会上涨 (《央视财经评论》评论员)
  从当下看,现在的效果非常的明显。这两天,一些二手房的广告上都会写几个字,叫做满五为一,就是说满五年不用交税,这个条件非常清楚地标注出来。就像在征婚广告上,一定要把肤白貌美放在最前面一样。那么由于有了这样的一个限制,在这一段时间内,它一定会抑制交易。而且由于在上个月,这个交易量已经达到了5、6个月来的一个新高,已经消化了很多。所以在这一段时间里,这种冻结的作用还是非常大的。

  4月8号到17号,在这一周的时间里,从开始的时候,北京的二手房的交易量大概是从400多套、200套,最后又降到10几套,然后又开始回升了。也就是说,这样的一个曲线表明在开始的时候,还有上升的惯性,因为已经定了的事儿,所以要把它完成。但是没定的事儿,已经下降到很低。但是到这个星期,可能又会发生一个变化。开始小规模、小幅度地上升,但是肯定不会像上个月那么快了,它肯定会降到一个程度,但这仍然要取决于后期的这个尾巴是不是能够翘上来,这决定于后面的预期。也就是说,如果现在入住房供不应求,而且现在所有的限购措施并不能够把这种预期打下去的话,那么可能这个尾巴用不了三、四个月,又会发生快速向上翘的趋势。

  尹中立:20%个税抑制二手房交易 同时也提高新房市场的吸引力 (《央视财经评论》特约评论员)
  从短期来看,应该说对交易量,尤其是二手房的交易量,会有一个很大的抑制作用。因为第一是在这个政策实施之前,整个交易提前完成了。比如说整个三月份,北京已经完成了6万多套的交易。现在有很多完成了交易,但还没有过户的,现在还在排队,所以短期来看,它会抑制二手房交易。但是同时也会提高新房市场的吸引力,因为新房的交易没有这20%的所得税,所以对于刺激新房的价格上涨,这是短期来看。从长期来看,因为这样一个税种,它毕竟是增加了交易的成本,就会使得长期的博弈结果,就会对整个市场应该说价格上,它起到一个抑制的作用。短期和长期是不太一样的。

  尹中立:政府对土地收入的依赖程度在日益加深 (《央视财经评论》特约评论员)
  形成大量存量房的主要问题是,收入分配的问题。也就是说,现在是从收入分配来看,少数人拥有了比较多的财富,但是大多数人死中低收入阶层,所以就导致在住房市场,有部分人的购买力很强,提高了房价。但对于大多数人来说,他面对房价不断的上涨,他实际上是观望心态。要解决这样一个矛盾的问题,第一个是完善住房保障制度,让更多的中低收入阶层买得起房。另外,还要让高收入阶层有更多的纳税的义务,就是用税收来调节整个收入分配。第二个问题,我们的土地制度也有不可推卸的职责,现在的土地制度是农村集体所有制的土地,实际上是限制进入市场的。只有政府是唯一的土地出让方,就形成了土地财政。也就是政府对土地收入的依赖程度在日益加深,所以就形成了一个比较麻烦的循环。也就是说,如果要降房价,那么地方政府的建设资金从哪里来?这就形成了房地产调控的一个比较难以落实的很重要的原因。

  要让存量住房的交易活跃起来,实际上国外都有成熟的经验,这个经验就是,增加它持有环节的成本,而且你持有的面积越大,税率可能就越高。另外还有控制税,像英国是比较极端的,你如果享受了政府的保障金住房的补贴,那么你就有义务要充分的把它的效率提高到最大。你的三个房间,如果只用两个房间,还有一个是空的。如果有人有足够的证据证明你那个房间天天没有使用,那么你的政府的补贴就要相应的取消,相应的还有一些惩罚措施等等。也就是说,房子是一个很复杂的问题,我们不仅仅是要用税收的制度,用金融的制度,还有住房本身的整个制度的设计,其实也是一个很复杂的体系。

  刘戈:要在保有环节上下功夫 (《央视财经评论》评论员)
  从1998年到2012年,这十五年间,中国的城镇住房面积增加了一百多亿平方米,这个量是很大,但实际上全国一平均,在各个地方是不一样的。那么这个量和另外一个量,也就是说从人口的一个迁移,人口增加的这个量进行一个比较。也就是说,如果我们把一个城市里的竣工的总的面积和这个城市在这十五年里面,进入的、新进入的,或者新增加的人口进行相比,你会发现,像北京、上海、广东这样的一些城市、省份,它人口流入比较大。所以这个比值就相对比较小。而像西部、中部的有一些地方,城市流入的人口并不那么大,而竣工的面积特别得这个多,最极端的案例就像鄂尔多斯(600295,股吧)这样的,那么它的房价实际上就会支撑不住,就会掉。那么相对而言,现在硬骨头就是这几个大城市。这几个大城市总体上来说,它户均的套数和其他一些地方相比也相对要低一些。所以相对而言,它的这种需求刚性更大,那么针对不同的城市,要有不同的解决办法。

  现在相对而言,可能我们急于把当时高涨的房价抑制住,所以用的这个药可能相对而言的副作用也比较大。比如说这个限购的政策,一方面它把外地有很多投资、投机的路径斩断了。如果你不在北京居住,你没有纳税证明,那么你现在没有在北京或者上海买房子的资格。但是反过来,它是一个双刃剑,它让北京本地的市民,如果他本来原来买房子的需求还不那么强烈,现在它变成了一种待遇,所以原来他没有想买房子,现在他又加入到买房子的行列。所以最终我们要找到一个相对终极的,相对长效的机制,那就是保有环节。一定要在保有环节,让你持有房子,它对于未来的预期已经降低了。所有的那些实行保有税的国家,房价不太会剧烈地上涨,因为有这样的预期。

  尹中立:从根本上解决问题 需要一个长效机制 (《央视财经评论》特约评论员)
  怎么样才能真正保护市场上的刚需?其实决策层早已看到这个问题,现在迄今为止出的政策,实际上都是针对短期的效果,但是往往是治标不治本,我们如何才能从根本上解决问题,需要一个长效机制,也就是国务院实际上也正在研讨,如何去建立稳定中国房地产价格的长效机制,我相信在不久的将来,这样的长效机制会公布于众。

  刘戈:房地产市场需要供求平衡 (《央视财经评论》评论员)
  我也看到,有的研究房地产的教授现在也放出话来,说五年之内这个房地产税不太可能会实施。我觉得在这个过程当中,一方面,可能需要市场的整个供求的平衡,有更多的房子进入市场里面……

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